Инвестиции поступают в объект реализации складского комплекса на всех его стадиях и включают в себя приобретение земельного участка, стоимость проектирования склада, стоимость строительства склада, а также дополнительные расходы. Оценка эффективности инвестиций в проектирование и строительство складского комплекса, осуществляется с помощью финансовой модели, построенной исходя из наиболее вероятного сценария, в предположении, что прогонозируемые расходы и доходы будут достаточно точными к реальным значениям. В настоящей статье приведен пример оценки эффективности проектирования и строительства склада по классической модели, используемой в Российской Федерации в качестве основной модели анализа эффективности.
Главные показатели финансовой модели
Чистая текущая стоимость (NPV) – это сумма доходов и расходов проекта складского комплекса за прогнозный период, дисконтированных по ставке, отражающей требования к норме прибыли инвесторов по проектам с аналогичным риском и ликвидностью (ставка дисконтирования принята в размере 15%).
Внутренняя норма рентабельности (IRR) – ежегодная отдача на вложенные денежные средства с учетом всех положительных и отрицательных денежных потоков.
Индекс прибыльности на собственные средства (PI) определяет итоговую прибыльность инвестора на вложенные средства.
Согласно результатам расчетов, IRR и PV в обоих вариантах (рассматриваемые в предыдущей статье) одинаковы, тогда как NPV Варианта №1 на 70% превышает тот же показатель второго Варианта. Также в Варианте №1, склад класса А, инвестиции на 1 кв. м общей площади на 50% превышают инвестиции Варианта №2, как за счет объемов и скорости строительства, так и стоимости проектирования склада большего функционала. Но с другой стороны выше и стоимость продажи на выходе из проекта 1 кв. м общей площади, показатель в Варианте №1 превышает на 50% показатель Варианта №2.
Сравнивая финансовые показатели обоих вариантов развития складского комплекса: универсального отапливаемого склада класса А и многофункционального индустриального объекта по модульной системе варианта развития, приходим к выводу, что Вариант №1 и №2 по своей эффективности сопоставимы. Инвестиционные затраты на Сценарий №1 выше, но выше и прибыль, получаемая от использования/продажи складского помещения. На основании финансовой модели можно сделать вывод о том, что Сценарий №1 (складской) является более перспективным и устойчивым с экономической точки зрения.