Для оценки экономической эффективности проектирования складов разрабатывается финансовая модель, с помощью которой можно рассмотреть денежные потоки по операционной и инвестиционной фазе проекта с учетом временной стоимости денег, налогообложения и возможности получения заемных средств.
В данной статье речь пойдет о сравнении эффективности 2 вариантов складов класса А:
Вариант №1 – Единый универсальный отапливаемый складской комплекс класса А площадью 10364 кв. м;
Вариант №2 – многофункциональный индустриальный объект модульной системы, состоящий из 2 складов площадью 5182 кв. м каждый.
Для определения эффективности каждого из проектов складов был использован метод дисконтирования денежных потоков, учитывающий разновременность осуществляемых затрат и получаемого дохода. В экономическом анализе принимаются следующие показатели: ставка капитализации – 12%, ставка дисконтирования – 15%, ставка НДС – 18%, ставка налога на прибыль – 20%, ставка налога на имущество – 2,2% в год.
Реализация проекта разбивается по характеру денежных потоков на инвестиционную и операционную фазы.
Инвестиционная фаза
Продолжительность инвестиционной фазы составляет 2 года для Варианта №1 и 3 года для Варианта №2. В варианте №1 инвестиционная фаза включает в себя приобретение прав на участок, проведение необходимых исследований участка: инженерно-геодезические, инженерно-геологические и инженерно-экологические изыскания, подключение к внешним сетям: электроснабжение и водоснабжение, проектирование склада и проект планировки территории складского комплекса, получение разрешения на строительство склада или складского комплекса, строительство основного здания склада.
В Варианте №2 инвестиционная фаза длится 3 года. В первый год осуществляется приобретение прав на участок застройки, проведение необходимых инженерных изысканий участка, подключение к внешним сетям, строительство подъездных путей и период проектирования всего складского комплекса. Во второй год ведётся благоустройство участка и строительство первой очереди проекта - модульного склада площадью 5 182 кв. м. В третий год строится вторая очередь - модульный склад аналогичной площади. Суммарная площадь складских помещений в обоих вариантах одинакова и равна 10364 кв. м.
Операционная фаза
Максимальная продолжительность операционной фазы составляет 5 лет (4 года для Варианта №2) после окончания строительства. Период более 5 лет не рассматривается из-за невысокой точности прогнозирования. На завершающий операционный год планируется выход инвестора из проекта. Операционная фаза представляет собой эксплуатацию объекта. Основной вид коммерческой деятельности в рамках проекта склада – сдача в аренду складских и торговых помещений. Доходы от сдачи помещений в аренду рассчитаны на основании политики ценообразования отдельно для различных форматов. Инфляционный рост цен учитывался в коррекции арендных ставок, начиная с 1 года после ввода комплекса в эксплуатацию на уровне 7% в год для складского объекта. Продажа проекта рассчитана по методу прямой капитализации доходов и представляет собой отношение чистого операционного дохода (доходы от аренды за вычетом операционных расходов) к рыночной ставке капитализации. Доходы от операционной деятельности также включают возмещения арендаторов арендодателю по операционным расходам. Согласно рыночной практике предполагается, что операционные расходы компенсируются арендатором арендодателю в полном объеме (пропорционально занимаемым ими площадям). Операционные расходы арендодателя представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости (эксплуатационные расходы, маркетинг, управление, страхование, также входит налог на имущество, обязательства по НДС).