Статьи

На основании опыта работы специализированной проектной компании по проектированию складов ПРОЕКТСКЛАДА.РФ в отношении выбора тактики противопожарной защиты и выбора вида огнетушащего вещества системы пожаротушения для складского комплекса или производственно-складского комплекса можем сообщить следующее.

Оснащение производственно-складского комплекса спринклерной системой пожаротушения или газопорошковой системой пожаротушения является общепринятым способом противопожарной защиты подобных сооружений на всей территории РФ. Проектная компания ПРОЕКТСКЛАДА.РФ выполняет проектные решения противопожарного оборудования на сложных промышленных объектах и складских комплексах.

Альтернатива использования классической системы спринклерного пожаротушения – это газопорошковые системы.

Что выбрать в качестве базовой системы пожаротушения?

Напомним, что прежде всего каждый объект индивидуален и требует персонального подхода в решении проектных задач. Но вместе с тем, можно сделать краткий общий вывод.

Спринклерная система пожаротушения незначительно дешевле газопорошковой, но по эффективности тушения очагов пожара газопорошковые системы обладают значительным преимуществом. К тому же эксплуатационные расходы на спринклера выше, чем газопорошковых модулей, которые надо менять только 1 раз в 10 лет. При ложном срабатывании спринклера наносят значительно больший урон товару и производственному оборудованию.

Что касается газопорошковых систем их существенный недостаток в том, что человек при попадании в зону срабатывания системы мягко говоря будет чувствовать не очень хорошо. Производители и продавцы утверждают, что никто не погибал и летальных случаев не было.

Далее поговорим о том, что система пожаротушения водяная или газопорошковая не отменяет необходимости в устройстве наружного пожарного водопровода на земельном участке. Так же в отдельных случаях требуется предусматривать пожарные резервуары (поз. 6), которые обеспечат запас воды для тушения пожара.

Применительно к нашему опыту в работе над крупными производственно-складскими комплексами (общая площадь 23 000 кв.м. генплан показан выше) можно поговорить о вертикальной планировке территории. План организации рельефа разрабатывается в разделе «Схема планировочной организации земельного участка». В следствии того, что разница высотных отметок между левой нижней точкой участка правой верхней около 5 метров. В данном случае организация рельефа была решена путем строительства подпорной стены в южной части земельного участка с высотой от 1 м до 3 метров.

В связи с экономической ситуацией и ростом курса валют, мы приняли решения не подымать стоимость проектирования складов и стоимость проектирования производственных зданий. Поэтому уровень стоимости работ в нашей компании остался прежним, как и раньше мы стремимся дать нашим заказчикам уже отработанные проектные решения по минимальной стоимости. Надеемся, что это окажет положительный эффект на развитие производства и рост экономики, пусть даже это и будет небольшой вклад компании ПРОЕКТСКЛАДА.РФ относительно объемов всей страны.

Наша проектная компания ПРОЕКТСКЛАДА.РФ уже на протяжении 5 лет накапливает опыт работы в сфере проектирования складских и производственных комплексов. Мы являемся специализированной проектной компанией. В процессе работы над объектами наших заказчиков мы анализируем различные варианты возможной компоновки зданий, ищем оптимальные решения, как с точки зрения технологического процесса, так и с точки зрения стоимости будущего строительства. Отслеживаем процесс проектирования каждого элемента будущего складского здания. Например, типичные ошибки при проектировании складов: не отражены на чертежах ниши под приямки для выравнивающих площадок, что может привезти к лишним затратам на алмазную резку уже готовых железобетонных конструкций или неправильная конструкция обвязочных балок с чрезмерным расходом железобетонных конструкций.

Немного поговорим об экономике. Мы специализированная проектная компания, поэтому так же изучаем и текущую экономическую ситуацию в складского недвижимости.

стоимость проектирования складов 2016

Ниже опишем текущие тренды рынка складской недвижимости:

- уровень вакантных площадей на данный момент сейчас составляет 9% от общего объема складской недвижимости;

- наибольший уровень объема складов сосредоточен на северном и южном направлении Московской области;

- объем ввода новых качественных складских площадей сокращается;

- объем освобождающихся складских увеличивается, количество вакантных площадей увеличивается;

- по распределению сделок по типу превалирует спекулятивная аренда и около 20% - это BTS продажа;

- долларовая стоимость аренды квадратного метра значительно падает;

- и лидерами по количеству сделок в 2015 году оказались ритейл-компании;

Если рассмотреть рынок складской недвижимости на территории РФ, то очевидна основная масса качественных складских площадей сосредоточена в Москве, затем идет Санкт-Петербург и очень небольшая часть в различных регионах России. Наблюдается тенденция, что регионы России очень слабо обеспечены складами класса А, так как крупные арендаторы строят под себя, а спрос у местного бизнеса есть преимущественно на склады класса B.

Как правило, при стандартных решениях складского здания уровень чистого пола проектируется на отметке +1.200 мм от уровня земли. Это связано с удобством выполнения погрузочно-разгрузочных работ. Проектные решения складского здания с уровнем пола +1.200 представлены ниже.

фрагмент плана первого этажа складского здания

Погрузочно-разгрузочная зона состоит из следующих элементов: докшелтер (портал для герметизации дверного проема при стыковке фуры со складским зданием), доклевеллер (выравнивающий мост, которые предназначен для выравнивания уровня кузова фуры и пола складского здания). Так же одна из важных функций доквеллера – это обеспечение неразрывной связи между кузовом фуры и полом склада, так как при выполнении погрузочных работ погрузчиком, пол фуры поднимается и опускается под действием веса погрузчика и погружаемого товара.

Выше описаны стандартные решения погрузочной рампы складского здания, но часто заказчики просят сделать пол складского здания на уровне земли, выполняется небольшой подъем 300 мм от уровня земли, чтобы не затекала вода в здание. Пол в уровень земли стоит дешевле более чем на 10% от общей стоимости строительства склада, так как нет необходимости выполнять масштабные работы по перемещению грунта и подготовки песчано-гравийной подушки с послойным уплотнением.

В каких случаях требуется уровень пола в уровне земли:

1. Заказчик хочет сэкономить на строительстве в ущерб эффективности погрузочно-разгрузочных работ.

2. Здание по назначению – производственно-складское, в котором будут располагаться производственные линии. Полы в производственном здании лучше делать на уровне на земли, так как перемещать тяжелые станки в несколько тонн крайне неудобно, если пол здания выше уровня земли на 1.200 мм.

складское здание с уникальной спецификой

3. Складское здание обладает уникальной спецификой. В нашей практике был случай, когда заказчик не использует стандартные паллеты, а принимает товар на паллетах длиной до 4,5 метров и погрузка-разгрузка осуществляется с торцов фуры. В таком случае мы запроектировали здание склада с возможностью заезда фуры целиком и предусмотрели боковую разгрузку. Так же дополнительно нестандартным образом были решены несущие конструкции мезонина, мы использовали несущие фермы пролетом 24 метра.

проектирование рампы склада

Более стандартный способ решения погрузочно-разгрузочных работ – это использование рампы с монтажом на ней стандартного перегрузочного оборудования. При этом надо соблюдать некоторые нюансы, например, угол наклона пандуса не должен быть больше 10 градусов.

Освободите до 50% складских площадей уже через месяц за счет оптимизации и сокращения логистических затрат, заказав логистический консалтинг у нас. Мы специализированная проектная компания по проектированию складов, логистических центров и производственных комплексов ПРОЕКТСКЛАДА.РФ

Отчет по логистическому консалтингу включает в себя следующий результат:
• схемы логистического центра с привязкой к местности с описанием прилегающей территории и схемы движения грузового транспорта;
• таблица с основными параметрами логистического центра;
• навигационная схема складского здания (напольная разметка зон склада);
• схемы технологических зон с указанием площадей;
• схемы размещения товаров на хранение;
• схемы внутренних помещений складского транспорта и персонала;
• таблицы с расчетом движения и время обработки грузов;
• потребность в складской технике (модели и количество);
• схема стеллажного оборудования;
• таблицы расчетов по стеллажному оборудованию;
• схемы технических и административных помещений, относящихся к складской деятельности;
• описание технологии обработки груза с определением нормативов выполнения основных складских операций;
• схема управленческой структуры логистического центра (ЛЦ);
• штатное расписание логистического центра;
• таблица с расчетом количества рабочих единиц с учетом планируемого количества смен;
• регламент работы логистического центра (ЛЦ);
• рабочие и должностные инструкции складского персонала;
• спецификация и бюджет требуемой складской техники и оборудования;

Более подробно в разделе «Услуги» - Технологическое проектирование склада (логистический консалтинг).

Это один из самых важных параметров при разработке концепции будущего склада, производства или логистического комплекса.

При проектировании в Московской области необходимо руководствоваться следующим:

- коэффициент застройки земельного участка – это максимально возможная территория земельного участка, которую мы можем занять возводимыми зданиями складского или производственного назначения;

При определении максимальной площади застройки земельного участка производственного или складского комплекса необходимо общую площадь земельного участка умножить на коэффициент застройки, таким образом мы получим суммарные пятна застройки всех зданий будущего комплекса.

Коэффициенты застройки земельного участка
производственных территорий в Московской области
(выдержка из нормативных документов)

Прочитав данную статью, Вы поймете суть технологии BIM проектирования и в чем заключается информационное моделирование зданий BIM.

Для начала ответим на простой вопрос. BIM проектирование – что это?

Аббревиатура BIM расшифровывается следующим образом: Building Information Modeling, что означает информационное моделирование зданий. Данная технология позволяет создать полноценную единую трехмерную параметрическую модель здания со всеми сетями, конструкциями и оборудованием.

BIM проектирование

Какие преимущества дает информационная модель BIM логистического комплекса?

Параметрическая модель складского комплекса знает:

О несущих конструкциях:

- каждая стена, колонна, плита перекрытия, кровля понимает из какого она материала, сколько стоит, кто будет поставщиком, на каком этапе строительства будет возводиться и в какие сроки.

О системе отопления и вентиляции:

- каждая труба знает какого она диаметра, сколько стоит и кто поставщик, после каких инженерных систем подключается и выполняется строительных монтаж;

- каждый радиатор и регистр знает свое местоположение и высоту, на которой он будет установлен;

- помещение ИТП понятно и прозрачно, представлено в трехмерной схеме, в инженерных сетях нет путаницы с точками подключений;

- все приточно-вытяжные установки отражены в трехмерном пространстве, определена четкая спецификация, стоимость и поставщик;

- все воздуховоды здания отражены в трехмерной модели не мешают другим инженерным системам и не затрудняют эксплуатацию здания;

BIM система отопления

О системе водопровода и канализации:

- каждая труба горячего или холодного водоснабжения и канализации знает какого она диаметра, сколько стоит и где расположена в здании, понимает, что она не мешает другим инженерным системам, не налетает на трубы отопления или воздуховоду вентиляции;

- вся сантехника здания сведена в единую базу данных, показана в пространстве с трехмерной визуализацией, знает сколько стоит и когда будет поставлена на объект и в какой очередности;

BIM система водопровода

Таким образы все инженерные системы здания при проектировании склада, логистического комплекса или любого другого объекта собраны в единую модель над которой работают все специалисты одновременно (архитектор, конструктор, инженер ОВ, инженер ВК, электрик и т.д.). Если архитектор вдруг решает сместить несущую стены на 1 метр влево, то данное изменение сразу же отражается на экране конструктора. Нет необходимости бегать от стола к столу и говорить об изменениях в проекте. Каждый инженер ОВ видит, как ему проложить систему отопления и вентиляции, чтобы не налететь на системы водопровода и канализации. А инженер ВК в свою очередь понимает, где будут проходить воздуховоды и радиаторы.

Заказчик может видеть BIM модель здания в следующем виде:

информационная модель здания BIM

Преимущества BIM проектирования складов, логистических комплексов и производств:

- BIM позволяет избежать неточностей и ошибок в проектировании;

- обеспечить качество проекта на высшем уровне;

- определить на 100% точную стоимость здания;

- обеспечить детализированную этапность строительно-монтажных работ;

- исключить конфликты при прокладке инженерных сетей;

Нажав кнопки социальных сетей, Вы сохраните данную статью у себя в социальных сетях.

Подписывайтесь на нашу страницу в Facebook, чтобы быть в курсе полезного материала в области проектирования, строительства, градостроительного законодательства, инвестиций в коммерческую недвижимость.

В данной статье мы рассмотрим вопрос о рациональном использовании складских площадей. Какие идеи стоит заложить в концепцию будущего строительства склада в Москве или Московской области.

Одна из главных задач инвестора, будущего собственника складского здания – это сдать складские площади в аренду по наибольшей стоимости. Есть разные типы арендаторов: крупные и небольшие (готовые снять площадь до 300-400 кв.м.). Мы рассмотрим концепцию складского комплекса именно для небольших арендаторов, которым необходимы небольшие площади, но с наибольшим комфортом, своими воротами и хозяйственно-бытовой частью.

Хорошим примером такого складского комплекса является наш объект – производственно-складской комплекс по адресу: Москва, ул. Егорьевская. Рассмотрим разработанную нашей компанией концепцию производственно-складского комплекса и все его преимущества.

генеральный план производственно-складского комплекса площадью до 30 000 кв.м.

Общая площадь производственно-складского комплекса 25973 кв.м., при площади застройки земельного участка 8208 кв.м., данный объект позволяет с большим комфортом разместиться 10-ти арендаторам небольших складских площадей (от 286 кв.м. до 589 кв.м.) с возможностью использовать собственные ворота и собственные бытовые помещения склада. Так же 1 арендатор может занять производственное помещение площадью 2185 кв.м. и использовать свои ворота и бытовые помещения. Высота потолков складских и производственных помещений на 1-ом этаже – 8,2 метра. В здании имеется два грузовых лифта по торцам для подъема крупногабаритного груза на второй и третий этаж. На первом этаже располагается просторная вестибюльная группа и помещения ритейла площадью 896 кв.м. с своими антресолями. На втором этаже есть просторные складские площади общей площадью 2364 кв.м. и остальная часть занята офисными помещениями. Третий этаж полностью занят офисами.

план первого этажа производственно-складского комплекса

В чем преимущество деления складских площадей
на отдельные блоки для каждого арендатора?

блоки складских помещений для каждого арендатора

Каждый блок под каждого арендатора обладает:

- своими погрузочно-разгрузочными воротами;

- своими бытовыми помещениями;

- своей диспетчерской;

При такой планировке складских площадей каждый арендатор абсолютно независим от других, фактически обладает собственной независимой площадью. Так же одна из особенностей данной концепции складского комплекса в том, что здание с севера и с юга обладает разной высотой погрузки-разгрузки. На южной стороне есть возможность заезда грузового транспорта во внутрь помещения, а с севера погрузка-разгрузка осуществляется через докшелтеры (герметизаторы проема) с отметки 1,2 м от уровня земли. Таким образом с южной стороны складские помещения предназначены для малотоннажного грузового транспорта, а северная часть под еврофуру.

производственно-складской комплекс

Одно из преимуществ такой компоновки складских помещений является то, что данные складские помещения по пожарным нормам не требуют установки автоматической пожарной системы, так как складские помещения категории В2 площадью меньше 1000 кв.м. не подлежат защите автоматической системой пожаротушения (АПС).

Нажав кнопки социальных сетей, Вы сохраните данную статью у себя в социальных сетях.

Прочитав данную статью Вы поймете основные этапы получения разрешения на строительство в 2015 году склада, производственного здания или производственно-складского комплекса.

Кто выдает разрешение на строительство?

С 1 января 2015 года органы местного самоуправления полностью лишились полномочий утверждать проекты планировки территорий, утверждать градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ) и выдавать разрешения на строительство. Теперь данные функции полностью переданы Правительству Московской области в лице уполномоченного органа Министерство строительного комплекса Московской области.

получение разрешения на строительство в 2015 году на производственно-складской комплекс

Основные этапы получения разрешения на строительство склада или производственно-складского комплекса.

Вопрос выдачи разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства нежилого назначения площадью более 1500 кв.м. подлежит рассмотрению на заседании Градостроительного совета Московской области. Поэтому прежде чем подавать заявление на получения разрешительной документации необходимо следующее:

1. Подготовить презентационный материал.

• Ситуационный план, определяющий расположение территории застройки, кадастровые номера земельных участков, на которых планируется осуществление строительства.
• Фотографии текущего состояния территории застройки и фотофиксация окружающей территории.
• Чертеж планировки территории, схем планировочной организации земельного участка с объектами капитального строительства, красных линий, охранных зон. Перечень объектов капитального строительства вместе с технико-экономическими показателями.
• Ситуационный план с планируемыми или существующими объектами социального обслуживания, существующие и планируемые пути транспортного обслуживания и транспортной инфраструктуры. Графическая схема мест приложения труда.
• 3d визуализация и графическая модель планируемого строительства, выполненная в трехмерном изображении.
• Данные работы выполняются силами проектной компании, которая занимается данным объектом строительства. Проектная компания ПРОЕКТСКЛАДА.РФ предлагает услуги по комплексному воплощению складских, производственных и логистических комплексов. Проектирование складов – Наша специализация – Ваш результат!
  

2. Получить постановление о разработке проекта планировки территории (ППТ).

После подачи заявления на рассмотрение объекта на Градостроительном совете Московской области назначается дата заседания. После рассмотрения презентационного материала выносится протокол решения и выпускается постановление о разработке проекта планировки территории вместе с техническим заданием и прочими требованиями.

3. Разработать проект планировки территории (ППТ).

На основании полученных документов, технического задания, понимания общей концепции объекта строительства и пожеланий Заказчика проектная компания ПРОЕКТСКЛАДА.РФ разрабатывает проект планировки территории (ППТ), который состоит из двух частей: утверждаемая часть проекта ППТ и обосновывающая часть проекта ППТ.

4. Утверждение проекта планировки территории (утверждение ППТ).

Подготовленная проектная документация по проекту планировки территории утверждается правовым актом Министерства строительного комплекса МО.

5. Подготовка, утверждение и выдача градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

После прохождения всех необходимых процедур по утверждению ППТ, определения основных параметров ГПЗУ (максимальная площадь застройки участка, максимальная разрешенная высота зданий и соблюдение охранных зон) служба технического заказчика передает топографическую съемку участка в министерство и выпускается ГПЗУ.

6. Разработка проектной документации стадии «Проект».

Проектная компания выпускает проектную документацию стадии «Проектная документация» в соответствии с 87 постановлением Правительства РФ. Как правило, для достижения как можно более коротких сроков получения разрешения на строительство, процесс разработки проектной документации начинается до получения ГПЗУ, когда уже известны основные разрешенные параметры будущего объекта строительства.

7. Экспертиза проектной документации стадии «Проект».

Экспертная организация, обладающая необходимой аккредитацией, осуществляет экспертную оценку соответствия принятых решений в стадии «Проект» требованиям Градостроительного Кодекса, СНиП и другим действующим нормативным документам.

8. Выдача разрешения на строительство

Вся разработанная проектная документация, положительное заключение экспертизы, ГПЗУ и прочие документы подаются вместе с заявлением на получение разрешения на строительство склада, производственного здания, производственно-складского комплекса.

И в заключении…

Если вы дочитали уже до этого места и поняли всю трудоемкость и сложность этого процесса, рекомендуем обратиться к профессионалам своего дела, авторам данной статьи специалистам проектной компании ПРОЕКТСЛАДА.РФ.

Нажав кнопки социальных сетей, Вы сохраните данную статью у себя в социальных сетях.

Нашей компанией разработан презентационный материал и 3D визуализация производственно-складского комплекса для рассмотрения Межведомственной комиссии (МВК) и Градостроительного совета Московской области. Для получения и согласования исходно-разрешительной документации на строительство складов.

презентационный материал для Межведомственной комиссии (МВК)

Перечень необходимых документов для рассмотрения Межведомственной комиссии и Градостроительного совета Московской области:

1. Презентационный материал;

2. Копия договора аренды земельного участка;

3. Кадастровый паспорт земельного участка;

4. Копия инвестиционного контракта;

5. Заключение о результатах публичных слушаний;

6. Публикация заключения о результатах публичных слушаний;

7. Ситуационный план М 1:2000;

8. Генеральный план М 1:500;

9. Письмо администрации района о возможности обеспечения проектируемого объекта за счет существующей инфраструктуры;

10. Копия эскизного проекта;

11. Копия проекта планировки;

12. Копия заключения негосударственной экспертизы.

Проектировании складских комплексов осуществляется путем разработки проектной документации. Отсюда возникает вопрос, какой состав полного проекта складского комплекса?

Проектирование складов площадью больше 1500 кв.м. осуществляется в виде двухстадийного проектирования, а именно: «проектная документация» (стадия «П») и «рабочая документация» (стадия «Р»).

В соответствии с частью 1 статьи 49 Градостроительного Кодекса Российской Федерации необходимо проведение экспертизы проектной документации стадии «П», таким образом данная стадия представляет собой основной утверждаемый этап проектирования производственно-складского комплекса. После получения положительного заключения экспертизы проектной документации склада переходят к следующему этапу проектирования - стадия «Р». Состав и содержание рабочей документации склада определяется заказчиком (застройщиком) в зависимости от степени детализации решений, содержащихся в проектной документации, и указываться в задании на проектирование.

Таким образом, в рабочей документации основной частью являются рабочие чертежи для выполнения строительно-монтажных работ складского комплекса.

Стоимости между стадиями «Проект» и «Рабочая документация» распределяется в следующих размерах: проектная документация - 40%; рабочая документация - 60%.

В статье, которую можно скачать, разъяснены понятия «проектная документация» (стадия «П») и «рабочая документация» (стадия «Р») при проектировании складских комплексов, с учетом действующих нормативных документов.

Более подробно ознакомиться со статьей можно в разделе "Скачать".